【引言】
《某商業地產投資運營項目項目計劃書》充分地展示了公司的基本情況、產品與技術、行業及市場分析、競爭對手分析、商業模式、運營策略、公司戰略、公司管理、融資計劃、財務預測與分析、風險分析及控制等內容。該項目計劃書無論是用于尋找戰略合作伙伴、尋求風險投資資金或其他任何投資信貸來源均能夠做到內容完整、意愿真誠、基于事實、結構清晰、通俗易懂。該項目計劃書準確把握行業市場現狀和發展趨勢、項目商業模式、項目運營策略、公司戰略規劃、財務預測等基本內容，深度分析了項目的競爭優勢、盈利能力、生存能力、發展潛力等，充分體現項目的投資價值。
【某商業地產投資運營項目項目計劃書大綱】
??第一章 執行摘要
??1.1 項目概述
??1.2 業務概述
??1.3 市場定位
??1.4 建設規劃
??第二章 產品與服務
??2.1 茶館
??2.2 火鍋店
??2.3 服務
??第三章 市場分析
??3.1 成都市宏觀環境
??3.2 成都市場分析
??3.2.1 成都市茶館市場分析
??3.2.2 成都市火鍋市場分析
??3.2.3 “茶+餐”模式市場前景分析
??第四章 門店建設
??4.1 門店選址
??4.1.1 成都餐飲休閑業消費區域分析
??4.1.2 中高端餐飲休閑業選址原則
??4.1.3 項目區位分析
??4.2 門店建設
??4.2.1 建設規模
??4.2.2 業態規劃
??4.2.3 內部裝潢與布局
??第五章 項目運營
??5.1 項目定位
??5.2 經營模式
??5.2.1 整體經營模式
??5.2.2 茶館經營模式
??5.2.3 火鍋店經營模式
??5.3質量管理
??5.3.1 產品品質保證
??5.3.2 服務質量保證
??5.3.3 本地化、特色化經營
??5.3.4 延伸產品文化內涵
??5.4 組織管理
??第六章 營銷策略
??6.1 差異化營銷策略
??6.2 定價策略
??6.3 推廣策略
??第七章 投資估算和資金籌措
??7.1 投資估算
??7.2 資金籌措
??第八章 財務預測
??8.1 財務預測基本假設
??8.2 收入預測
??8.3 利潤預測
??(以上報告目錄僅供參考，尤其數據圖表方面以中哲咨詢發布的最新標準為準。此內容版權歸中哲咨詢所有，未經允許禁止轉載摘錄，中哲咨詢保留一切法律權利。)
【項目簡介】
??某商業地產投資運營項目，是四川良金置業股份有限公司(以下簡稱“良金置業”或“公司”)對2190平方米的自有商業物業進行開發，打造集茶館、火鍋店等多業態的多元復合型商業服務場所。
??該商業物業地處成都市武侯區科華中路武警總隊禮堂，位于成都市城南區域,緊鄰中國水電泛悅國際。本項目含禮堂左側三層樓共1200平方米和禮堂右側三層樓共990平方米，現均處于空置狀態。本項目采用自營的經營模式。
??項目可規劃面積總計2190平方米：禮堂左側：每層面積400平方米，三層樓面積共1200平方米，規劃為火鍋店;禮堂右側：每層面積330平方米，三層樓面積共990平方米，規劃為茶館。項目建設周期為4個月，待樓盤開發商交房以后開始實施。本項目資金需求約500萬元，以保證經營業務的正常投入運營及快速發展。
??【市場行業分析】
??成都市宏觀經濟環境良好：GDP及第三產業平穩增長，人口高度聚集，購買力強，居民消費能力繼續增強，社會消費品零售總額節節攀升。同時，成都市茶館市場容量巨大，火鍋市場發展態勢也健康良好，為項目開展提供堅實市場基礎。與此同時，人們的消費活動趨于便捷化，國家擴大內需政策，成都得天獨厚的市場環境，成都繁榮的旅游業，都將推動“茶+餐”模式迅速發展。
【中哲咨詢對商業計劃書提供的價值】
?商業計劃書框架搭建：完成整個商業計劃書框架構建，使項目表述邏輯清晰、主次分明，并整理出核心競爭力。
?市場分析及痛點挖掘：通過詳實的數據論證細分行業的現狀、規模、前景，提出項目開展的痛點和目標。
?商業模式的梳理：基于產品與運營方式，梳理出公司可視化的商業模式，突出公司的盈利模式和發展前景。
?完善融資策略與財務分析：根據戰略規劃進行切實的財務分析，并對融資資金使用計劃、退出方式等提出適當建議。
【中哲咨詢對可行性研究報告提供的價值】
中哲咨詢具有國家發改委頒發的甲、乙、丙級工程資質證書，擁有一支專業、經驗豐富的項目投融資咨詢團隊，我們將為本次項目可行性研究報告提供以下價值：
?運用科學成果進行經濟論證，減少決策盲目性，提高項目建設速度和建設質量：依據國家發改委編制要求，完成項目可行性研究報告框架構建，使項目表述邏輯清晰、主次分明，編制主要對項目的市場需求、資源供應、規劃方案(建設規模內容、設備選型、工程設計等)、環境評價、節能、安全、投資及資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術、經濟、工程等角度對項目進行調查研究和分析，并對項目建成后后可能取得的財務、經濟效益、償還貸款能力及社會環境影響進行科學預測，為項目投資決策提出公正、可靠、科學的投資咨詢意見。
?全面系統分析，一本報告多種用途：對投資項目的技術資源條件、區域市場需求、財務經濟狀況進行全面系統的分析，通過項目可行性研究對項目實施條件是否具備、項目技術水平是否先進、項目投資是否具有經濟合理性、投資能否取得最佳效益等問題作出明確的回答;報送國家發改委(立項、核準或備案)、銀行貸款融資、IPO上市募投、申請國家政策資金、企業工程建設指導性文件、企業申請政府補貼等多功能用途。
【團隊優勢】：中哲咨詢擁有經驗豐富的咨詢團隊，并聘請來自四川省工程咨詢院、中國建筑節能研究所、四川大學、政府等專家作為公司技術顧問，資深專家團隊擁有10余年咨詢與策劃經驗，公司負責人都具備 4+3 的從業經驗(4 年企業工作背景+3 年以上的投資、產業研究、金融、咨詢方面的工作經驗)。 針對政府各類立項項目，在專家評審階段，公司將提供咨詢和指導服務;根據項目評審需要，可派遣專家現場指導評審工作。
【經驗優勢】：中哲咨詢在咨詢策劃領域取得了長足發展，研究專長從最初的地產業、制造業、流通和服務產業，擴展延伸至農業食品、鋼鐵冶金、生物醫藥、能源環保、石油化工、交通運輸、電子信息、機械加工、服裝紡織、電力電氣、金融服務、建筑地產、汽車制造、家電通信、教育培訓等十六大行業。截止2016年底中哲咨詢已累計完成各類咨詢項目8000余例，中哲不僅服務于國內客戶，也幫助國外企業在中國大陸市場取得更大的成功。服務客戶和合作伙伴涉及世界 500 強企業、各大商業銀行、高校及科研院所、各級政府機構、各類投資金融機構、律師事務所、會計事務所、中小型企業等。
【資質優勢】：中哲咨詢本身具有工程咨詢甲級、乙級、丙級資質，同時，中哲咨詢已與四川、重慶、北京、上海、深圳、浙江、安徽、江蘇、山東等多家具有相關資質的咨詢單位建立了戰略合作關系，咨詢服務范圍涵蓋各種專業和類別，專業等級涵蓋甲、乙、丙級，進一步豐富了符合相關業務要求的資質。
【性價比優勢】：中哲咨詢各類工程咨詢報告(項目建議書、可行性研究報告、項目申請報告、資金申請報告、節能評估報告等)和商業計劃書等的收費標準遠遠低于相關政府機構指導的國家標準，在國內眾多咨詢機構中處于中等水平，合理的價格，優質的質量，快捷的過程，性價比高。
【數據信息優勢】：為保證咨詢服務的準確性，中哲咨詢專門成立了中哲信息研究中心，中哲信息研究中心建立了經濟運行監測數據庫，廣泛采集來源于國家統計局、海關總署、商務部、工商、稅務、行業協會、高等院校以及各領域科研機構(中國產業研究院、中國科學院、中國社會科學院、國務院發展研究中心、國務院國有資產監督管理委員會研究室等)的數據與資料，目前已有行業與產品數據庫、企業數據庫、進出口數據庫和區域經濟數據庫四大經濟運行監測數據庫，并一直保持更新。
【售后服務優勢】：中哲咨詢始終把客戶的價值訴求放在第一位，對于交付的咨詢報告業務，針對各類咨詢項目，中哲咨詢提供終身免費的咨詢報告服務修改期。
